Grundversorgung: Die stille Kostenfalle bei jedem Leerstand
Es ist der unauffälligste Posten in Ihrer Jahresrechnung – und einer der ärgerlichsten. Ein Mieter zieht aus, die Wohnung steht drei Monate leer, dann kommt eine Abrechnung vom örtlichen Grundversorger. Adressiert an den Eigentümer. Über einen Betrag, den niemand eingeplant hat.
Das Prinzip dahinter ist simpel: Strom und Gas fließen weiter, auch wenn kein Vertrag existiert. Wer die Energie entnimmt, hat einen Vertrag – automatisch, ohne Unterschrift. Und wenn niemand sonst infrage kommt, ist das der Eigentümer der Immobilie.
Dieser Artikel zeigt, wie die Grundversorgung bei Leerstand entsteht, was sie realistisch kostet, wo sie in der Abrechnung landet und mit welchen Handgriffen Sie den Automatismus unterbrechen.
Wie eine leere Wohnung in die Grundversorgung rutscht
Energielieferung funktioniert über eine sogenannte konkludente Vertragsbeziehung. Sie brauchen keinen unterschriebenen Vertrag, um Kunde zu werden. Es genügt, dass an einer Entnahmestelle Energie entnommen wird und der Netzbetreiber dafür jemanden identifizieren kann.
Zieht ein Mieter aus, meldet er seinen Zähler bei seinem Lieferanten ab. Der Lieferant meldet die Entnahmestelle beim Netzbetreiber frei. Ab diesem Moment ist der Zähler „unbelegt“. Fließt trotzdem Strom – und das tut er praktisch immer, weil Kühlschrank, Klingeltrafo, Heizungssteuerung oder Rauchmelder Standby ziehen –, springt die Ersatz- oder Grundversorgung an.
Der Netzbetreiber sucht dann den Anschlussnutzer. Findet er keinen neuen Mieter, landet die Zuordnung beim Eigentümer beziehungsweise bei der Verwaltung als dessen Vertreter. Das passiert automatisiert, oft mit mehreren Wochen Verzögerung. Deshalb merken Sie es meist erst, wenn die Abrechnung kommt.
Ersatzversorgung und Grundversorgung sind nicht dasselbe
In der Praxis werden die Begriffe gemischt, es gibt aber einen Unterschied, der Geld kostet:
- Ersatzversorgung: greift automatisch, wenn Energie ohne gültigen Liefervertrag entnommen wird. Sie ist auf drei Monate begrenzt und in der Regel der teuerste Tarif überhaupt.
- Grundversorgung: der reguläre Standardtarif des örtlichen Grundversorgers. Nach Ablauf der drei Monate Ersatzversorgung geht das Verhältnis meist automatisch dorthin über – günstiger als die Ersatzversorgung, aber immer noch deutlich über einem verhandelten Vertrag.
Für Sie heißt das: Die ersten drei Monate Leerstand sind die teuersten. Genau die Phase also, die bei einem normalen Mieterwechsel mit Renovierung fast immer anfällt.
Was der Automatismus tatsächlich kostet
Die Einzelbeträge sind klein. Das ist der Grund, warum das Thema so lange durchrutscht. Interessant wird es erst, wenn Sie es über den Bestand hochrechnen.
Zwei Kostenblöcke wirken zusammen: der Grundpreis pro Zähler und Monat und der Arbeitspreis für den tatsächlichen Verbrauch – beides in der Ersatzversorgung auf dem obersten Niveau. Dazu kommen die versteckten Verbräuche, die in einer angeblich leeren Wohnung anfallen: Heizungsumwälzpumpe, Lüftungsanlage, Trocknungsgeräte nach einem Wasserschaden, Handwerkerstrom beim Renovieren.
Rechnen Sie das ehrlich auf Ihren Bestand hoch. Bei 400 Wohnungen und einer üblichen Fluktuation landen Sie schnell bei einem vierstelligen Betrag pro Jahr, der schlicht abfließt. Ohne Gegenwert.
Warum Sie die Kosten nicht auf die Mieter umlegen können
Der erste Reflex vieler Verwaltungen: „Das läuft doch über die Betriebskosten.“ Bei Allgemeinstrom stimmt das. Bei Leerstandskosten nicht.
Betriebskosten nach § 556 BGB sind Kosten, die durch die Nutzung entstehen und die auf die Nutzer verteilt werden. Für eine leerstehende Wohnung gibt es keinen Nutzer. Der Eigentümer tritt in dieser Zeit an die Stelle des Mieters – er trägt den Anteil, der auf die leere Einheit entfällt, selbst. Das gilt für Heizung und Warmwasser genauso wie für den Wohnungsstrom.
Es gibt einen zweiten Fehler, der teurer ist: Wenn Leerstandsstrom versehentlich über den Allgemeinstromzähler mitläuft, weil beim Renovieren am Treppenhauszähler abgegriffen wird, verteilen Sie die Kosten auf die verbleibenden Mieter. Das ist inhaltlich falsch, und wenn es auffällt, sind Nachfragen und Korrekturen sicher. Sauber ist: Handwerkerstrom läuft über den Wohnungszähler oder über einen dokumentierten Zwischenzähler.
Wo die Lücke im Prozess entsteht
Fast nie liegt es an fehlendem Wissen. Es liegt daran, dass die Zählerabmeldung in keinem verbindlichen Ablauf steht. Sie hängt an einer Person, an einem Zettel, an einer Erinnerung.
Die häufigsten Bruchstellen:
- Beim Auszug wird ein Übergabeprotokoll geschrieben, der Zählerstand aber nicht fotografiert oder nur unleserlich notiert.
- Die Zählernummer ist nirgends zentral hinterlegt – nur im alten Mietvertrag, den niemand aufschlägt.
- Der Vormieter meldet sich ab, aber niemand meldet den Zähler auf den Eigentümer um. Die Ersatzversorgung läuft still an.
- Der Nachmieter zieht ein und meldet sich erst nach vier Wochen an. Die Lücke fällt keinem auf.
- Der Leerstandsvertrag wird abgeschlossen, aber nach der Neuvermietung nicht gekündigt – jetzt zahlen Sie doppelt.
- Bei Objektübernahme von einer anderen Verwaltung werden Zählerdaten gar nicht übergeben.
Der letzte Punkt ist der unangenehmste. Wer ein Objekt neu in die Verwaltung nimmt, erbt oft Zähler, von denen niemand weiß, dass sie auf den Eigentümer laufen. Diese Verträge laufen jahrelang weiter.
Der Ablauf, der die Kostenfalle schließt
Sie brauchen keine große Umstellung. Sie brauchen sechs Schritte, die immer gleich ablaufen – bei jedem Auszug, ohne Ausnahme.
- Beim Auszugstermin alle Zählerstände ablesen: Strom, Gas, Wasser, Wärmemengenzähler. Jeden Zähler fotografieren, sodass Zählernummer und Stand auf einem Bild sind.
- Innerhalb von 48 Stunden den Auszug beim bisherigen Lieferanten und beim Netzbetreiber melden – mit Zählernummer, Zählerstand und Datum.
- Entscheiden, ob der Zähler abgemeldet oder auf den Eigentümer angemeldet wird. Wird die Wohnung sofort renoviert, brauchen Sie Strom; steht sie unangetastet mehrere Monate, prüfen Sie die Sperrung oder den Ausbau des Zählers.
- Wenn angemeldet wird: nicht in der Ersatzversorgung bleiben. Ein Leerstands- oder Sammelvertrag mit einem Lieferanten ist meist deutlich günstiger als der Grundversorgungstarif.
- Bei Neuvermietung Zählerstand am Übergabetag erneut ablesen und den Nachmieter schriftlich zur Anmeldung auffordern – mit Zählernummer im Übergabeprotokoll.
- Nach der Übergabe den Leerstandsvertrag beziehungsweise die Anmeldung auf den Eigentümer aktiv beenden. Nicht darauf verlassen, dass der Nachmieter das miterledigt.
Schritt sechs ist der, der am häufigsten vergessen wird. Und er kostet am längsten Geld, weil niemand mehr hinsieht.
Leerstandsvertrag oder Zähler ganz abmelden?
Die Entscheidung hängt an der erwarteten Leerstandsdauer und daran, ob in der Wohnung gearbeitet wird.
Wann sich ein Leerstandsvertrag lohnt
Bei Fluktuationsleerstand von einem bis drei Monaten mit Renovierung ist ein laufender Zähler unvermeidbar. Handwerker brauchen Strom, die Heizung muss laufen, damit nichts einfriert. Hier gilt: anmelden, aber nicht in der Grundversorgung bleiben. Viele Lieferanten bieten Rahmenverträge für Leerstandsentnahmestellen an, bei denen Sie alle Objekte unter einer Kundennummer führen. Das spart Arbeitspreis, Grundpreis und vor allem Verwaltungsaufwand, weil eine Rechnung statt zwölf kommt.
Wann Abmelden die bessere Wahl ist
Bei strukturellem Leerstand, vor Sanierung oder bei Objekten, die auf Abriss oder Kernsanierung warten, lohnt sich die Sperrung oder der Ausbau des Zählers. Dann fällt kein Grundpreis mehr an. Rechnen Sie die Sperr- und spätere Entsperrgebühr gegen den Grundpreis: Ab etwa sechs Monaten Leerstand kippt die Rechnung meist zugunsten der Abmeldung.
Wichtig: Beim Gasanschluss und bei der Wasserversorgung ist eine Abmeldung im Winter riskant. Frostschäden kosten ein Vielfaches des gesparten Grundpreises. Hier eher den Zähler laufen lassen und die Heizung auf Frostschutz stellen.
Wie Sie Altfälle im Bestand aufspüren
Die Grundversorgung frisst nicht nur bei neuen Auszügen. Sie frisst seit Jahren an Zählern, von denen niemand mehr weiß. Ein einmaliger Durchlauf lohnt sich fast immer.
So gehen Sie vor:
- Beim örtlichen Grundversorger eine Aufstellung aller Entnahmestellen anfordern, die auf den Eigentümer oder die Verwaltung laufen. Das ist eine normale Anfrage, die die meisten Versorger beantworten.
- Diese Liste gegen den aktuellen Mieterbestand abgleichen. Jede Adresse, die vermietet ist und trotzdem auf Sie läuft, ist ein Fund.
- Bei jedem Treffer prüfen: Ist der Mieter seit Einzug nicht angemeldet? Dann schriftlich zur Anmeldung auffordern und den Zählerstand zum Einzugsdatum festhalten.
- Zähler in tatsächlich leeren Einheiten in einen günstigeren Vertrag überführen oder abmelden.
- Die Ergebnisse in Ihre Zählerdatenbank übernehmen, damit derselbe Abgleich im nächsten Jahr in einer Stunde erledigt ist.
Erfahrungsgemäß finden Verwaltungen bei diesem Abgleich immer etwas: Zähler in Kellerräumen, in einer stillgelegten Waschküche, in einer ehemaligen Hausmeisterwohnung. Alle mit laufendem Grundpreis.
Warum die Dokumentation wichtiger ist als der Tarif
Selbst wenn Sie den günstigsten Leerstandsvertrag haben – ohne saubere Zählerstände zum Auszugs- und Einzugstag streiten Sie später über Zeiträume. Und in diesem Streit verlieren Sie meist, weil der Mieter nur behaupten muss, er habe die Wohnung an dem Tag nicht mehr genutzt.
Belastbar ist eine Kombination aus drei Dingen: Zählerstand mit Datum im Übergabeprotokoll, Foto von Zähler und Zählernummer, Unterschrift beider Seiten. Das reicht gegenüber dem Versorger, gegenüber dem Mieter und gegenüber dem Eigentümer bei der Jahresabrechnung.
Wenn Sie die Betriebskostenabrechnung innerhalb der Jahresfrist nach § 556 Abs. 3 BGB erstellen müssen, brauchen Sie diese Werte ohnehin. Der Aufwand entsteht also nicht zusätzlich – er entsteht nur früher und dafür an der richtigen Stelle.
Was Sie diese Woche tun sollten
Fangen Sie klein an. Nehmen Sie ein Objekt mit aktuellem Leerstand und klären Sie für jeden Zähler: Wer ist Vertragspartner, welcher Tarif, seit wann? In den meisten Fällen finden Sie mindestens eine Position, die seit Monaten unnötig läuft.
Danach verankern Sie die sechs Schritte aus dem Ablauf oben fest im Auszugsprozess. Nicht als Empfehlung, sondern als Pflichtfeld. Die Grundversorgung ist kein Naturgesetz – sie ist die Folge einer nicht abgemeldeten Entnahmestelle. Und das lässt sich abstellen.
Der wirtschaftliche Effekt ist überschaubar pro Fall, aber verlässlich. Bei einem mittleren Bestand reden wir über einen vierstelligen Betrag im Jahr, den Sie ohne Investition und ohne Verhandlung heben. Wenige Maßnahmen im Energiebereich haben ein besseres Verhältnis von Aufwand zu Ergebnis.
Dieser Beitrag gibt eine allgemeine Orientierung für die Praxis in der Hausverwaltung und ersetzt keine Rechtsberatung. Für die Beurteilung Ihres konkreten Einzelfalls wenden Sie sich bitte an eine Rechtsanwältin oder einen Rechtsanwalt.
Häufige Fragen
Muss ich als Vermieter den Zähler nach dem Auszug selbst anmelden?
Sie müssen nicht aktiv anmelden, aber wenn nach dem Auszug weiter Energie entnommen wird, entsteht die Lieferbeziehung automatisch – und zwar mit Ihnen als Eigentümer. Wer nichts tut, ist trotzdem Vertragspartner, nur zum teuersten Tarif. Sinnvoller ist deshalb, aktiv zu entscheiden: entweder abmelden oder gezielt in einen günstigen Leerstandsvertrag überführen.
Kann ich Leerstandsstrom auf die anderen Mieter umlegen?
Nein. Kosten, die auf eine leerstehende Einheit entfallen, trägt der Eigentümer. Das gilt für den Wohnungsstrom ebenso wie für den Grundkostenanteil bei Heizung und Warmwasser. Wenn Handwerkerstrom über den Allgemeinstromzähler mitläuft, verteilen Sie ihn versehentlich auf die verbleibenden Mieter – das ist fehlerhaft und führt bei Prüfung zur Korrektur.
Wie lange läuft die Ersatzversorgung, bevor sie in die Grundversorgung übergeht?
Die Ersatzversorgung ist auf drei Monate begrenzt. Danach geht die Belieferung in der Regel automatisch in den Grundversorgungstarif über, der günstiger ist, aber immer noch deutlich über einem verhandelten Vertrag liegt. Da die meisten Fluktuationsleerstände genau in diesen ersten drei Monaten liegen, zahlen Verwaltungen fast immer den höchsten Preis.
Lohnt sich ein Sammelvertrag für Leerstandszähler über mehrere Objekte?
Bei mehr als etwa zehn Leerstandsfällen im Jahr in der Regel ja. Sie senken Arbeits- und Grundpreis gegenüber der Grundversorgung und bekommen eine gebündelte Abrechnung statt vieler Einzelrechnungen. Wichtig ist, dass Zu- und Abgänge im Vertrag unkompliziert gemeldet werden können – sonst tauschen Sie ein Problem gegen ein anderes.
Was mache ich, wenn ein Mieter seinen Zähler nie angemeldet hat?
Fordern Sie ihn schriftlich mit Frist zur Anmeldung auf und nennen Sie Zählernummer sowie den Zählerstand bei Einzug. Für den Zeitraum bis zur Anmeldung wurden die Kosten in der Regel Ihnen als Eigentümer in Rechnung gestellt; diesen Betrag können Sie beim Mieter geltend machen, wenn Sie den Anfangsstand belegen können. Ohne dokumentierten Zählerstand zum Einzugstag wird die Durchsetzung schwierig.