Mieterhöhung
Wissen, wann die Miete steigen darf und um wie viel.
Lumis kennt für jeden Mietvertrag die letzte Erhöhung, die Sperrfrist und die Kappungsgrenze. Sie sehen, welche Verträge anstehen, und bekommen das Erhöhungsschreiben als Entwurf. Indexmieten passt Lumis auf Wunsch per Automation an.
7 Tage kostenlos, ohne Zahlungsdaten. Endet automatisch.
Kurz erklärt
Wie funktioniert eine Mieterhöhung bei Wohnraum?
Bei Wohnraum gibt es drei übliche Wege. Die Erhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete nach §§ 558 bis 558b BGB braucht eine Begründung, etwa den Mietspiegel, und die Zustimmung des Mieters. Bei der Indexmiete nach § 557b BGB folgt die Miete dem Verbraucherpreisindex, eine Zustimmung ist nicht nötig. Bei der Staffelmiete nach § 557a BGB stehen die Erhöhungen schon im Vertrag.
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Das Problem
Eine Mieterhöhung ist schnell geschrieben und schnell unwirksam.
Zu früh, zu hoch oder ohne Begründung: Wer die Fristen nicht im Blick hat, verschenkt Miete oder muss das Schreiben wiederholen.
Bisher
- Letzte Erhöhung im Vertragsordner suchen
- Kappungsgrenze über drei Jahre von Hand rechnen
- Indexstände und Sperrfristen in einer Tabelle pflegen
- Zustimmungsfrist des Mieters im Kalender notieren
- Bei Neuvermietung die Mietpreisbremse übersehen
Mit Lumis
- Letzte Erhöhung und Sperrfrist je Vertrag sichtbar
- Höchstbetrag nach Kappungsgrenze berechnet
- Indexmiete aus altem und neuem Indexstand gerechnet
- Zustimmungs- und Klagefrist werden mitgeführt
- Prüfung der Mietpreisbremse bei Neuvermietung
So läuft es
Vom Mietvertrag zur neuen Sollstellung.
Lumis rechnet und erinnert, Sie entscheiden.
- Lage prüfenLumis zeigt je Vertrag, ab wann eine Erhöhung möglich ist und wie hoch sie höchstens sein darf. Erhöhungen nach Modernisierung oder bei Betriebskosten zählen dabei nicht mit.
- Schreiben erstellenSie wählen die Begründung, etwa Mietspiegel oder drei Vergleichswohnungen. Lumis setzt das Schreiben mit allen Beträgen auf, Sie sehen es als A4-Vorschau.
- Zugang und ZustimmungSie tragen ein, wann das Schreiben zugegangen ist. Lumis berechnet daraus Zustimmungsfrist, Wirksamkeit und Klagefrist.
- Miete anpassenMit der Zustimmung gilt die neue Miete ab dem richtigen Monat. Die Sollstellung passt sich an, der alte Wert bleibt mit Datum erhalten.
Im Detail
Was die Mieterhöhung für Sie übernimmt.
Vergleichsmiete
Höchstens bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete und innerhalb der Kappungsgrenze. Lumis rechnet beide Grenzen und nimmt die niedrigere.
Indexmiete
Nach Ablauf der Jahressperre rechnet Lumis die neue Miete aus dem Indexstand, den Sie hinterlegen, und erstellt die Erklärung in Textform.
Kappungsgrenze
20 % in drei Jahren, in Gebieten mit Landesverordnung 15 %. Sie legen fest, welche Grenze für ein Objekt gilt.
Mietpreisbremse
Für Gebiete, die Sie eintragen, prüft Lumis bei Neuvermietung die Grenze nach § 556d BGB und bereitet die Auskunft nach § 556g Abs. 1a BGB vor.
Als Automation
Ist bei einer Indexmiete die Sperre vorbei und der Index gestiegen, legt Lumis das Anpassungsschreiben selbst an, als Entwurf oder direkt.
im Monat bis 50 Einheiten, alle Funktionen inklusive. Einführungspreis bis 31.07.2027, für Gründerkunden dauerhaft.
Preis berechnenIm Vergleich
Mieterhöhung: von Hand oder mit Lumis
| Aufgabe | Mit Lumis | Bisher |
|---|---|---|
| Zeitpunkt | Sperrfrist je Vertrag berechnet | Vertrag heraussuchen und zählen |
| Höchstbetrag | Vergleichsmiete und Kappung gerechnet | Taschenrechner und drei Jahre zurückblättern |
| Indexmiete | Automation nach Jahressperre | Tabelle mit Indexständen |
| Schreiben | Entwurf mit Begründung und A4-Vorschau | Vorlage jedes Mal anpassen |
| Fristen | Zustimmung, Wirksamkeit und Klagefrist | Kalendereinträge von Hand |
| Neue Miete | Sollstellung mit Gültig-ab-Datum | Wert überschreiben |
Beispiel aus dem Alltag
Beispiel: drei Verträge, ein Blick
Im Oktober zeigt Lumis für das Mietshaus Brückenstraße 3 eine mögliche Erhöhung im Erdgeschoss. In diesem Beispiel liegt die Miete bei 620,00 €, der Mietspiegel erlaubt 693,60 €, die Kappungsgrenze läge höher. Der Verwalter wählt den Mietspiegel als Begründung, prüft das Schreiben und gibt es frei. Nach dem Zugang am 07.10.2026 läuft die Zustimmungsfrist bis 31.12.2026, die neue Miete gilt ab 01.01.2027. Für die Indexmiete im 1. OG meldet sich Lumis von selbst, wenn die Jahressperre vorbei ist.
Häufige Fragen
Rund um Mieterhöhung
Welche Arten der Mieterhöhung unterstützt Lumis?
Die Erhöhung auf die Vergleichsmiete nach § 558 BGB und die Indexmiete nach § 557b BGB. Staffelmieten werden im Mietvertrag mit ihren Stufen hinterlegt.
Holt Lumis den Mietspiegel automatisch?
Nein. Sie tragen die Vergleichsmiete aus Ihrem Mietspiegel, einem Gutachten oder drei Vergleichswohnungen ein. Lumis rechnet damit und übernimmt die Begründung ins Schreiben.
Woher kommt der Verbraucherpreisindex?
Den aktuellen Indexstand hinterlegen Sie in der Automation, er wird vom Statistischen Bundesamt veröffentlicht. Lumis vergleicht ihn mit dem Stand der letzten Anpassung.
Gilt das auch für Gewerbemieten?
Die Fristen und Grenzen in Lumis folgen den Regeln für Wohnraum. Für Gewerbe gilt, was im Vertrag vereinbart ist.
Ist das eine Rechtsprüfung?
Nein. Lumis rechnet Fristen und Grenzen nach den gesetzlichen Regeln und Ihren Angaben. Ob eine Erhöhung im Einzelfall wirksam ist, etwa wegen einer besonderen Vertragsklausel, sollten Sie im Zweifel prüfen lassen.
Was passiert, wenn der Mieter nicht zustimmt?
Lumis zeigt nach Ablauf der Zustimmungsfrist, bis wann eine Klage auf Zustimmung möglich ist. Ob Sie diesen Weg gehen, entscheiden Sie.
