Nebenkostenabrechnung
Die Abrechnung entsteht aus dem, was schon gebucht ist.
Lumis sammelt die Kosten des Jahres aus der Buchhaltung, verteilt sie nach Ihren Umlageschlüsseln und rechnet Leerstand und Mieterwechsel zeitanteilig. Heizkosten folgen der HeizKV, die CO2-Kosten dem Stufenmodell. Jeder Mieter bekommt seine Abrechnung mit Lesehilfe ins Portal.
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Kurz erklärt
Was ist eine Nebenkostenabrechnung?
Mit der Nebenkostenabrechnung, rechtlich Betriebskostenabrechnung, rechnet der Vermieter einmal im Jahr die umlagefähigen Kosten des Hauses gegen die Vorauszahlungen der Mieter ab. Welche Kosten umgelegt werden dürfen, regelt die Betriebskostenverordnung (BetrKV), Frist und Grundsätze stehen in § 556 BGB. Die Abrechnung muss dem Mieter spätestens zwölf Monate nach Ende des Abrechnungszeitraums zugehen. Heizkosten werden nach der Heizkostenverordnung (HeizKV) überwiegend nach Verbrauch verteilt.
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Das Problem
Einmal im Jahr wird aus Belegen eine Rechnung für jeden Mieter.
Die Arbeit liegt nicht im Rechnen, sondern im Zusammensuchen. Wer die Kosten übers Jahr sauber bucht, hat die Abrechnung fast fertig.
Bisher
- Rechnungen eines Jahres aus Ordnern zusammensuchen
- Tabelle je Haus mit eigenen Formeln pflegen
- Mieterwechsel und Leerstand tageweise nachrechnen
- Messdienstwerte von Hand übertragen
- Rückfragen der Mieter zu jeder Position beantworten
Mit Lumis
- Kosten kommen aus den Buchungen mit Beleg
- Umlageschlüssel je Kostenart einmal festlegen
- Leerstand und Wechsel rechnet Lumis zeitanteilig
- Messdienstdaten als Datei importieren
- Lesehilfe erklärt jede Position in Klartext
So läuft es
Von den Belegen zur zugestellten Abrechnung.
Vier Schritte, die meisten Daten liegen schon vor.
- Kosten prüfenLumis zeigt alle gebuchten Kosten des Jahres je Kostenart, mit Beleg. Nicht umlagefähige Positionen sind markiert.
- VerteilenJede Kostenart folgt ihrem Schlüssel: Fläche, Einheiten, Personen, MEA, Verbrauch oder Festbetrag. Heizkosten laufen nach HeizKV.
- KontrollierenSie sehen das Ergebnis je Mieter mit Vorauszahlung, Nachzahlung oder Guthaben. Neue Vorauszahlungen schlägt Lumis gleich mit vor.
- ZustellenDie Abrechnung geht ins Portal und auf Wunsch per Brief. Der Zugang wird festgehalten.
Im Detail
Was in der Abrechnung steckt.
Umlageschlüssel
Fläche, Einheiten, Personen, Miteigentumsanteile, Verbrauch oder Festbetrag, je Kostenart frei wählbar.
Heizkosten nach HeizKV
Verbrauchsanteil zwischen 50 und 70 %, Warmwasser nach § 9, Gradtage nach § 9b, Schätzung nach § 9a und Kürzungsrecht nach § 12 sind abgebildet.
CO2-Kosten
Die CO2-Kosten werden nach dem Stufenmodell des CO2KostAufG zwischen Vermieter und Mieter geteilt und im Mieter-PDF ausgewiesen.
Messdienst und Energiedaten
Daten vom Messdienst kommen als Datei im BVED-Austauschformat, Zählerstände und Energiekosten aus dem Energie-Modul fließen direkt ein.
Lesehilfe
Ein Klick auf eine Position zeigt Beleg und Schlüssel in Klartext. Das spart Rückfragen.
im Monat bis 50 Einheiten, alle Funktionen inklusive. Einführungspreis bis 31.07.2027, für Gründerkunden dauerhaft.
Preis berechnenIm Vergleich
Nebenkostenabrechnung: Tabelle oder Lumis
| Aufgabe | Mit Lumis | Bisher |
|---|---|---|
| Kosten sammeln | aus den Buchungen mit Beleg | Ordner durchsehen und abtippen |
| Verteilen | Schlüssel je Kostenart | Formeln je Haus und Jahr |
| Mieterwechsel und Leerstand | zeitanteilig berechnet | Tage von Hand zählen |
| Heizkosten und CO2 | nach HeizKV und Stufenmodell | Messdienst-PDF übertragen |
| Frist | Fristwächter für zwölf Monate | Kalendereintrag, wenn jemand daran denkt |
| Zustellung | Portal und Brief mit Zugangsnachweis | Brief ohne Nachweis |
Beispiel aus dem Alltag
Beispiel: ein Mietshaus, ein Vormittag
Das Mietshaus Brückenstraße 3 hat sechs Wohnungen, eine davon stand im Beispieljahr zwei Monate leer, eine andere hat den Mieter gewechselt. Die Verwalterin importiert im März die Datei des Messdienstes und öffnet die Abrechnung. Lumis hat die Kosten aus 58 Buchungen verteilt, den Leerstand dem Vermieter zugeordnet und den Wechsel tagesgenau geteilt. Sie prüft die Ergebnisse, übernimmt die vorgeschlagenen neuen Vorauszahlungen und stellt die Abrechnungen ins Portal. Mittags ist das Haus erledigt.
Häufige Fragen
Rund um Nebenkostenabrechnung
Erstellt Lumis auch die Hausgeldabrechnung für die WEG?
Ja. Die Jahresabrechnung für Gemeinschaften läuft im selben System. Vermietende Eigentümer können daraus die Betriebskostenabrechnung für ihren Mieter ableiten.
Brauche ich für die Heizkosten weiter einen Messdienst?
Das hängt von Ihrem Haus ab. Lumis übernimmt entweder die fertigen Heizkosten je Nutzer vom Messdienst oder rechnet aus den Verbrauchswerten selbst nach HeizKV.
Gibt es eine direkte Schnittstelle zu Messdiensten?
Eine direkte Verbindung zu einzelnen Messdiensten gibt es nicht. Die Daten kommen als Datei im BVED-Austauschformat, das die gängigen Messdienste liefern.
Erkennt Lumis Kosten, die nicht umlagefähig sind?
Jede Kostenart hat eine Einstellung zur Umlagefähigkeit. Bei Kosten, die nicht mehr umgelegt werden dürfen, etwa dem Kabelanschluss, warnt Lumis.
Was ist die Lesehilfe?
Eine Erklärung direkt in der Abrechnung. Mieter sehen zu jeder Position den Beleg und in einem Satz, nach welchem Schlüssel verteilt wurde.
Ist das eine rechtliche Prüfung meiner Abrechnung?
Nein. Lumis rechnet nach den Vorgaben von § 556 BGB, BetrKV und HeizKV, ersetzt aber keine Rechtsberatung. Einzelfragen klären Sie mit Ihrem Anwalt oder Verband.
Wie stellt Lumis die Frist sicher?
Der Fristwächter zeigt für jedes Objekt, bis wann die Abrechnung zugehen muss, und meldet sich rechtzeitig unter „Heute“.
