CO₂-Kostenaufteilung: Was Vermieter zahlen müssen

Seit Januar 2023 zahlen Vermieter bei den CO2-Kosten mit. Wie viel, entscheidet nicht der Mietvertrag, sondern der energetische Zustand des Gebäudes. Je schlechter das Haus, desto größer Ihr Anteil – bis zu 95 Prozent.

Für Hausverwaltungen bedeutet das: eine zusätzliche Rechenstufe in jeder Heizkostenabrechnung, zusätzliche Daten pro Objekt und ein Kürzungsrecht des Mieters, wenn etwas fehlt. Dieser Artikel zeigt, wie die Aufteilung funktioniert, welche Zahlen Sie brauchen und wo die typischen Fehler liegen.

Was das CO2-Kostenaufteilungsgesetz konkret verlangt

Das Kohlendioxidkostenaufteilungsgesetz (CO2KostAufG) gilt seit dem 1. Januar 2023. Es betrifft alle Gebäude, in denen Brennstoffe verheizt werden, die unter den nationalen Emissionshandel fallen – also vor allem Erdgas und Heizöl – sowie Wärmelieferungen aus Fernwärme und Contracting.

Vor 2023 wanderten die CO2-Kosten vollständig in die Heizkostenabrechnung und damit zum Mieter. Heute müssen Sie die CO2-Kosten aus der Gesamtsumme herauslösen, aufteilen und nur den Mieteranteil umlegen. Ihren eigenen Anteil tragen Sie als Eigentümer oder Vermieter selbst.

Wichtig ist die Logik dahinter: Der Gesetzgeber will denjenigen belasten, der über Dämmung und Heizungstechnik entscheidet. Deshalb hängt die Quote am Gebäude, nicht am Heizverhalten einzelner Mieter.

So funktioniert das Stufenmodell für Wohngebäude

Für Wohngebäude gilt ein zehnstufiges Modell. Maßgeblich ist der spezifische Emissionswert des Gebäudes: die CO2-Emissionen eines Abrechnungsjahres in Kilogramm, geteilt durch die Wohnfläche in Quadratmetern.

Je nachdem, in welche Stufe das Objekt fällt, verschiebt sich die Lastverteilung:

• unter 12 kg CO2/m²/a: Vermieter 0 %, Mieter 100 %
• 12 bis unter 17 kg: Vermieter 10 %, Mieter 90 %
• 17 bis unter 22 kg: Vermieter 20 %, Mieter 80 %
• 22 bis unter 27 kg: Vermieter 30 %, Mieter 70 %
• 27 bis unter 32 kg: Vermieter 40 %, Mieter 60 %
• 32 bis unter 37 kg: Vermieter 50 %, Mieter 50 %
• 37 bis unter 42 kg: Vermieter 60 %, Mieter 40 %
• 42 bis unter 47 kg: Vermieter 70 %, Mieter 30 %
• 47 bis unter 52 kg: Vermieter 80 %, Mieter 20 %
• ab 52 kg: Vermieter 95 %, Mieter 5 %

Ein saniertes Mehrfamilienhaus mit Wärmepumpe landet häufig in der ersten Stufe und kostet Sie gar nichts. Ein unsanierter Altbau mit Ölheizung rutscht schnell in die oberen Stufen. Der Unterschied zwischen Stufe 1 und Stufe 10 ist ein vierstelliger Betrag pro Jahr und Objekt.

Der Bezugswert ist die Wohnfläche, nicht die beheizte Fläche und nicht der Verbrauch einzelner Wohnungen. Ein Mieter, der wenig heizt, ändert die Stufe des Gebäudes nicht – er zahlt nur anteilig weniger an den Mieterkosten.

Ein Rechenbeispiel aus der Praxis

Die Rechnung selbst ist überschaubar, wenn die Eingangsdaten stimmen. Entscheidend sind drei Größen: Emissionsmenge, Wohnfläche und CO2-Kosten in Euro.

Der CO2-Preis lag 2024 bei 45 Euro und 2025 bei 55 Euro je Tonne. Für 2026 sieht das Brennstoffemissionshandelsgesetz einen Versteigerungskorridor von 55 bis 65 Euro je Tonne vor. Ab 2027 löst der europäische Emissionshandel für Gebäude und Verkehr das nationale System ab – mit Preisen, die der Markt bildet. Die Rechnung bleibt dieselbe, die Beträge werden voraussichtlich größer.

Woher die Daten kommen – und was auf der Rechnung stehen muss

Sie müssen die Emissionen nicht selbst schätzen. Brennstofflieferanten sind verpflichtet, die nötigen Angaben auf der Rechnung auszuweisen. Dazu gehören die gelieferte Energiemenge, die damit verbundenen CO2-Emissionen in Kilogramm, der zugrunde gelegte Emissionsfaktor und die CO2-Kosten in Euro.

Bei Fernwärme und Wärmelieferung im Contracting gilt dasselbe für den Wärmelieferanten. Bei Heizöl finden Sie die Angaben auf der Lieferrechnung – beachten Sie dabei, dass Liefermenge und Verbrauch im Abrechnungszeitraum auseinanderfallen können. Maßgeblich ist der Verbrauch, nicht der Tankfüllstand.

Kontrollieren Sie diese Angaben. Wenn eine Rechnung die CO2-Daten nicht enthält, fordern Sie sie schriftlich nach – ohne sie können Sie die Stufe nicht belastbar bestimmen, und die Beweislast für eine korrekte Abrechnung liegt bei Ihnen.

Holzpellets und andere Biomasse fallen nicht unter den nationalen Emissionshandel. Wo damit geheizt wird, entstehen keine CO2-Kosten im Sinne des Gesetzes – und damit auch kein Vermieteranteil.

Nichtwohngebäude: pauschal halbe-halbe

Für Gewerbeobjekte gibt es kein Stufenmodell. Hier gilt eine pauschale Teilung: 50 Prozent Vermieter, 50 Prozent Mieter. Grund ist die fehlende Datengrundlage – Nutzungsarten und Flächenkennwerte sind bei Büros, Läden und Hallen zu unterschiedlich für ein einheitliches Raster.

Ein Stufenmodell für Nichtwohngebäude ist im Gesetz angelegt, aber bis heute nicht in Kraft. Rechnen Sie bis auf Weiteres mit der 50/50-Regel und beobachten Sie die Entwicklung.

Bei gemischt genutzten Objekten wird es aufwendiger: Sie müssen die Emissionen auf Wohn- und Gewerbeanteil aufteilen und für jeden Teil getrennt rechnen – Stufenmodell für die Wohnungen, Pauschalteilung für die Gewerbeeinheiten. Die Flächenaufteilung sollten Sie dokumentieren, sie ist regelmäßig Streitpunkt.

Wann sich Ihr Anteil reduziert

Das Gesetz kennt Härtefälle. Wer aus rechtlichen Gründen nicht sanieren darf, soll nicht in voller Höhe haften.

Behindern öffentlich-rechtliche Vorgaben eine wesentliche energetische Verbesserung – typischerweise Denkmalschutz oder Milieuschutzsatzungen –, kann sich der Vermieteranteil halbieren. Kommt hinzu, dass ein Anschluss- und Benutzungszwang den Austausch der Wärmeerzeugung ausschließt, kann der Anteil ganz entfallen.

Das ist kein Automatismus. Sie müssen die Voraussetzungen darlegen und belegen können, etwa mit dem Bescheid der Denkmalbehörde oder der einschlägigen Satzung. Legen Sie diese Unterlagen einmal sauber zur Objektakte, dann müssen Sie sie nicht jedes Jahr neu suchen.

Etagenheizungen: wenn der Mieter den Brennstoff selbst kauft

Bei Gasetagenheizungen oder eigenen Ölanlagen in der Wohnung gibt es keine zentrale Abrechnung durch den Vermieter. Der Mieter hat einen eigenen Versorgungsvertrag und zahlt die CO2-Kosten zunächst vollständig.

In diesem Fall dreht sich die Richtung um: Der Mieter berechnet den Vermieteranteil selbst und macht ihn als Erstattung geltend. Grundlage sind wiederum seine Verbrauchsabrechnung mit den ausgewiesenen CO2-Angaben und die Wohnfläche seiner Wohnung.

Für die Geltendmachung gilt eine Frist von zwölf Monaten nach Erhalt der Abrechnung. Danach ist der Anspruch verfallen. Praktisch heißt das für Sie: Rechnen Sie in solchen Objekten mit unregelmäßigen Erstattungsforderungen und prüfen Sie jede Forderung auf Frist, Wohnfläche und richtige Stufe.

Was passiert, wenn die Aufteilung in der Abrechnung fehlt

Die CO2-Aufteilung muss in der Heizkostenabrechnung nachvollziehbar ausgewiesen sein. Es reicht nicht, still den Mieteranteil umzulegen. Der Mieter muss erkennen können, wie hoch die CO2-Kosten insgesamt waren, welcher Emissionswert je Quadratmeter zugrunde liegt und wie der Anteil zustande kommt.

Fehlen diese Angaben, darf der Mieter seinen Anteil an den Heizkosten um drei Prozent kürzen. Das klingt wenig, summiert sich über einen größeren Bestand aber schnell – und es ist ein vermeidbarer Fehler.

Ebenso wichtig ist die Frist: Die Abrechnung muss dem Mieter spätestens zwölf Monate nach Ende des Abrechnungszeitraums zugehen (§ 556 Abs. 3 BGB). Die CO2-Aufteilung ändert daran nichts, sie macht die Abrechnung nur aufwendiger. Nachträgliche Korrekturen zu Ihren Gunsten sind nach Fristablauf in aller Regel ausgeschlossen.

Checkliste für die nächste Abrechnung

Wenn Sie die Aufteilung strukturiert angehen, ist sie in wenigen Minuten pro Objekt erledigt. Diese Reihenfolge hat sich bewährt:

1. Rechnungen des Brennstoff- oder Wärmelieferanten prüfen: Sind Energiemenge, Emissionsmenge, Emissionsfaktor und CO2-Kosten ausgewiesen?
2. Verbrauch des Abrechnungszeitraums bestimmen – bei Heizöl nicht die Liefermenge, sondern den tatsächlichen Verbrauch ansetzen.
3. Wohnfläche des Gebäudes belastbar festlegen, bei gemischter Nutzung Wohn- und Gewerbeflächen trennen.
4. Emissionen je Quadratmeter berechnen und die Stufe bestimmen.
5. CO2-Kosten in Vermieter- und Mieteranteil aufteilen.
6. Vermieteranteil aus den umlagefähigen Heizkosten herausrechnen.
7. Berechnung in der Abrechnung ausweisen – Gesamtkosten, Emissionswert, Stufe, Quote, Beträge.
8. Unterlagen zur Objektakte: Lieferantenrechnungen, Flächennachweis, gegebenenfalls Nachweise für einen reduzierten Anteil.

Der größte Zeitfresser ist erfahrungsgemäß nicht die Rechnung, sondern das Zusammensuchen der Daten: Wer hat welchen Zähler, welcher Verbrauch gehört zu welchem Zeitraum, welche Rechnung liegt noch beim Lieferanten. Wer diese Grundlage das Jahr über sauber hält, spart sich im Abrechnungslauf die Rückfragerunden.

Und noch ein Punkt für die Wirtschaftsplanung: Der Vermieteranteil ist eine feste, wiederkehrende Belastung, die mit steigendem CO2-Preis wächst. Kalkulieren Sie ihn pro Objekt ein, statt ihn am Jahresende als Überraschung zu buchen.

Dieser Beitrag gibt eine allgemeine Orientierung zur CO2-Kostenaufteilung und ersetzt keine Rechtsberatung. Für die Beurteilung Ihres konkreten Einzelfalls wenden Sie sich bitte an eine Rechtsanwältin oder einen Rechtsanwalt.