Allgemeinstrom richtig abrechnen: Treppenhaus, Aufzug, Keller

Allgemeinstrom sieht nach einem kleinen Posten aus. 200 bis 600 Euro im Jahr bei einem normalen Mehrfamilienhaus, ein paar Cent pro Quadratmeter und Monat. Genau deshalb schaut selten jemand genau hin – und genau deshalb ist es der Posten, bei dem Hausverwaltungen am häufigsten selbst draufzahlen.

Typische Ursachen: Ein Mieter hat seine Tiefkühltruhe im Keller an die Allgemeinsteckdose gehängt. Der Aufzugsnotruf hängt am Hausanschluss, wird aber nie berücksichtigt. Die Verwaltung hat den Zählerstand zum Stichtag nicht dokumentiert und rechnet mit der Jahresrechnung des Versorgers, die einen anderen Zeitraum abdeckt. Oder: Der Posten wurde nach dem letzten Eigentümerwechsel gar nicht mehr umgelegt.

Dieser Artikel zeigt, was Allgemeinstrom genau umfasst, wie Sie ihn korrekt erfassen und umlegen und wo die Fallen liegen, die am Ende zu Ihren Lasten gehen.

Was gehört zum Allgemeinstrom – und was nicht?

Allgemeinstrom, oft auch Hausstrom genannt, ist der Strom für Anlagen und Flächen, die allen Mietern gemeinsam dienen. Er ist als Betriebskostenposition umlagefähig, wenn der Mietvertrag die Umlage von Betriebskosten vorsieht – die Grundlage dafür ist § 556 BGB.

In der Praxis fallen darunter:

• Beleuchtung von Treppenhaus, Flur, Eingangsbereich, Keller, Dachboden, Waschküche und Hof
• Aufzug: Antrieb, Kabinenlicht, Türsteuerung, Notrufsystem, Fernüberwachung
• Klingel- und Sprechanlage, Türöffner, elektrische Türantriebe
• Heizungsumwälzpumpen, Zirkulationspumpen, Steuerung der Heizungsanlage
• Entwässerungs- und Hebeanlagen, Drainagepumpen
• Rauch- und Wärmeabzugsanlagen, Brandmeldetechnik, Notbeleuchtung
• Gemeinschaftsantenne oder Kopfstation, Torantrieb der Tiefgarage
• Steckdosen im Treppenhaus und Keller für Reinigungsgeräte

Nicht in den Allgemeinstrom gehört alles, was einer einzelnen Einheit zuzurechnen ist. Der Klassiker: die Gewerbeeinheit im Erdgeschoss mit Kühltheke, deren Verbrauch über den Hausanschluss läuft. Ebenso der Strom für eine Wallbox, die ein einzelner Mieter nutzt, oder der Serverschrank eines Büros. Wird das nicht getrennt, subventionieren alle anderen Mieter einen Einzelnen – und das hält keiner Prüfung stand.

Heizungsstrom gehört rechnerisch nicht in denselben Topf

Der Strom für Brenner, Pumpen und Steuerung der Zentralheizung ist Teil der Heizkosten – nicht der allgemeinen Betriebskosten. Er muss deshalb in die verbrauchsabhängige Heizkostenabrechnung einfließen und nicht in den Verteilerschlüssel für Allgemeinstrom.

Wenn Heizungsstrom und Allgemeinstrom über denselben Zähler laufen, brauchen Sie eine nachvollziehbare Trennung. Zwei Wege sind gängig: ein Unterzähler für die Heizungsanlage oder ein pauschaler Abzug, den Sie plausibel begründen. Bei Öl- und Gasheizungen wird häufig ein Anteil von 3 bis 5 Prozent der Brennstoffkosten als Betriebsstrom angesetzt. Das ist eine Hilfsgröße, kein Naturgesetz – und sie hilft nur, wenn Sie den Ansatz in der Abrechnung offenlegen.

Bei Wärmepumpen funktioniert diese Faustformel nicht mehr. Hier ist der Strom der Brennstoff. Ein separater Zähler für die Wärmepumpe ist dann keine Option, sondern Voraussetzung für eine korrekte Abrechnung.

Ohne dokumentierten Zählerstand ist die Abrechnung angreifbar

Die häufigste Schwachstelle beim Allgemeinstrom ist nicht der Verteilerschlüssel, sondern die Datengrundlage. Viele Verwaltungen übernehmen einfach den Betrag der Jahresrechnung des Versorgers. Das geht gut, solange der Abrechnungszeitraum des Versorgers deckungsgleich mit der Betriebskostenperiode ist. Meist ist er das nicht.

Wenn der Versorger von Mai bis April abrechnet und Ihre Betriebskostenperiode das Kalenderjahr ist, mischen Sie zwei Zeiträume und zwei Preisstufen. Ein Mieter, der Einsicht in die Belege nimmt, sieht das sofort. Und im Zweifel steht die Rechnung dann nicht mehr.

Verlassen Sie sich deshalb auf eigene Zählerstände zum Stichtag. Das gilt doppelt für Objekte mit Zählerwechseln, Vertragswechseln oder unterjährigen Preisanpassungen.

Was Sie mindestens dokumentieren sollten

1. Zählernummer und Zählpunktbezeichnung jedes Allgemeinstromzählers je Objekt
2. Zählerstand zum ersten und letzten Tag der Abrechnungsperiode, mit Datum und Ableser
3. Zählerstand bei jedem Zählerwechsel – alter Zähler aus, neuer Zähler ein, beide Werte
4. Zählerstand bei Anbieterwechsel oder Vertragsende
5. alle Unterzähler mit Angabe, welche Einheit oder Anlage sie erfassen

Ein Foto des Zählwerks mit Datum ist die einfachste Form der Beweissicherung und kostet dreißig Sekunden. Ohne diese Sekunden diskutieren Sie später über Beträge, die Sie nicht belegen können.

Welcher Verteilerschlüssel passt zum Allgemeinstrom?

Steht im Mietvertrag ein Schlüssel, gilt dieser. Fehlt eine Regelung, wird üblicherweise nach Wohnfläche verteilt – das ist der pragmatische Standard und für Beleuchtung, Pumpen und Klingelanlage gut vertretbar.

Beim Aufzug wird es interessanter. Erdgeschossmieter argumentieren regelmäßig, sie nutzten ihn nicht. Ob eine Befreiung greift, hängt an der vertraglichen Regelung – gibt es keine, tragen in Wohnhäusern in der Regel alle Mieter mit. Wenn Sie den Aufzugstrom sauber getrennt haben wollen, brauchen Sie einen Unterzähler für den Aufzug. Sonst diskutieren Sie über Anteile, die niemand berechnen kann.

Bei gemischt genutzten Objekten mit Gewerbe im Erdgeschoss ist Vorsicht angebracht. Wenn eine gewerbliche Einheit den Allgemeinstrom deutlich stärker beansprucht – Außenbeleuchtung für Kundschaft, Rolltore, Lüftung –, sollte dieser Anteil vorab abgezogen werden, bevor Sie auf die Wohnungen verteilen.

Ein Hinweis am Rande: Die Frage, ob der gewählte Stromtarif angemessen ist, fällt unter das Wirtschaftlichkeitsgebot. Das ist ein eigenes Thema – hier reicht: Ein deutlich überteuerter Grundversorgungstarif für Allgemeinstrom lässt sich nur schwer verteidigen.

Mieterwechsel und Leerstand: Hier verlieren Sie Geld

Beim Allgemeinstrom gibt es keinen Mieterwechsel – der Zähler läuft weiter, der Vertrag bleibt. Trotzdem entstehen an Wechseln die meisten Fehler, weil an derselben Stelle Wohnungszähler umgemeldet werden müssen und dabei etwas durcheinandergeht.

Drei Muster wiederholen sich:

• Der ausziehende Mieter meldet seinen Wohnungszähler ab, der neue meldet sich nicht an – der Versorger schiebt den Verbrauch in die Ersatzversorgung und die Rechnung landet beim Eigentümer, teils zum Tarif der Grundversorgung.
• Eine leerstehende Wohnung wird über die Allgemeinsteckdose beheizt oder für Handwerkerstrom genutzt. Der Verbrauch erscheint im Allgemeinstrom und wird auf alle Mieter verteilt – nicht zulässig, der Leerstand geht zu Lasten des Eigentümers.
• Nach einem Zählerwechsel wandert eine falsche Zählernummer in die Stammdaten. Im nächsten Jahr passt der Anfangswert nicht zum Endwert und niemand findet den Fehler.

Kosten für Leerstandsflächen sind grundsätzlich nicht auf die übrigen Mieter umlegbar. Wer sie mit umlegt, macht die Abrechnung an dieser Stelle fehlerhaft – und muss korrigieren, wenn ein Mieter nachrechnet.

Die Zwölf-Monats-Frist gilt auch für diesen kleinen Posten

Nach § 556 Abs. 3 BGB muss die Betriebskostenabrechnung dem Mieter spätestens zwölf Monate nach Ende des Abrechnungszeitraums zugehen. Danach können Sie in der Regel nichts mehr nachfordern. Für die Abrechnung des Kalenderjahres 2025 ist der 31. Dezember 2026 also der Stichtag – ein Datum, das aktuell in vielen Verwaltungen näher rückt, als es sich anfühlt.

Allgemeinstrom ist genau der Posten, der Abrechnungen ausbremst. Die Versorgerrechnung kommt spät, ein Zählerstand fehlt, ein Unterzähler wurde nie abgelesen. Wer dann nur wegen dieses Postens wartet, riskiert die Frist für die gesamte Abrechnung.

Die bessere Reihenfolge: Zählerstände zum Stichtag selbst erfassen, die Abrechnung damit erstellen und die Versorgerrechnung nur zur Kontrolle der Preise nutzen. So sind Sie nicht von der Bearbeitungsdauer Dritter abhängig.

So senken Sie den Verbrauch, ohne zu investieren

Allgemeinstrom ist einer der wenigen Posten, die Sie technisch direkt beeinflussen können. Wasser und Müll folgen dem Nutzerverhalten, Grundsteuer und Versicherung sind gesetzt – die Treppenhausbeleuchtung nicht.

Wirksam und meist ohne große Investition:

• Dauerlicht im Treppenhaus abschalten und auf Bewegungsmelder oder Treppenhausautomat umstellen
• Leuchtmittel auf LED tauschen – bei Dauerbetrieb rechnet sich das oft in unter zwei Jahren
• Kellerbeleuchtung mit Nachlaufschaltung statt Kippschalter, der nachts durchbrennt
• Heizungspumpen auf Hocheffizienzpumpen prüfen; alte Umwälzpumpen sind Dauerläufer
• Zirkulationspumpe mit Zeitschaltung statt 24-Stunden-Betrieb, soweit hygienisch zulässig
• Allgemeinsteckdosen im Keller prüfen und bei Fremdnutzung abschalten oder abschließbar machen
• monatliche Zählerstandserfassung, um Ausreißer im Verbrauch innerhalb von Wochen statt Jahren zu erkennen

Der letzte Punkt ist der unterschätzte. Ein defekter Bewegungsmelder, der die Beleuchtung im Dauerbetrieb hält, oder eine mitlaufende Tiefkühltruhe im Keller fällt bei jährlicher Ablesung erst nach zwölf Monaten auf. Bei monatlicher Erfassung sehen Sie den Sprung sofort und können ihn zuordnen.

Wallbox, Photovoltaik, Wärmepumpe: die neuen Mischfälle

Immer mehr Objekte haben Technik am Hausanschluss, die nicht allen dient. Damit wird der Allgemeinstromzähler zum Sammelbecken – und die Abrechnung schwierig.

Wallboxen sind der häufigste Fall. Wenn zwei Mieter laden und der Verbrauch über den Allgemeinstrom läuft, zahlt das ganze Haus mit. Bei 3.000 geladenen Kilowattstunden im Jahr sind das rund 900 Euro, die falsch verteilt werden. Ladepunkte brauchen daher immer eine eigene, verursachergerechte Erfassung – über einen eichrechtskonformen Zähler in der Wallbox oder einen Unterzähler.

Bei einer Photovoltaikanlage auf dem Dach, deren Strom zunächst den Allgemeinbedarf deckt, sinkt der Bezug aus dem Netz. Das ist gut, macht aber die Abrechnung erklärungsbedürftig: Sie brauchen dann eine Zählerstruktur, die Erzeugung, Eigenverbrauch und Netzbezug auseinanderhält. Verkaufen Sie Solarstrom an Mieter, kommen weitere Pflichten hinzu – dann ist der Allgemeinstromzähler ohnehin nicht mehr der richtige Ort.

Die Regel ist in allen Fällen dieselbe: Jede Verbrauchsstelle, die nicht allen dient, bekommt einen eigenen Zähler. Alles andere führt zu Verteilungen, die Sie im Widerspruchsfall nicht begründen können.

Kurzcheck vor der nächsten Abrechnung

Gehen Sie pro Objekt diese Punkte durch, bevor Sie den Allgemeinstrom in die Abrechnung übernehmen:

1. Sind Anfangs- und Endzählerstand des Allgemeinstromzählers zum Stichtag dokumentiert?
2. Deckt der Abrechnungszeitraum des Versorgers Ihre Periode ab – oder müssen Sie abgrenzen?
3. Ist Heizungsstrom herausgerechnet und in die Heizkostenabrechnung übernommen?
4. Gibt es Unterzähler für Gewerbe, Wallbox, Aufzug – und sind sie abgelesen?
5. Sind Leerstands- und Handwerkerverbräuche identifiziert und dem Eigentümer zugeordnet?
6. Stimmt der Verteilerschlüssel mit dem Mietvertrag überein?
7. Liegt der Verbrauch im Rahmen der Vorjahre? Bei mehr als 15 Prozent Abweichung: Ursache suchen, nicht einfach umlegen.
8. Passen die Vorauszahlungen noch zum aktuellen Kostenniveau?

Wer diese acht Punkte einmal pro Objekt sauber durchgeht und die Ergebnisse festhält, hat den Posten für die Folgejahre im Griff. Der Aufwand fällt einmal an, die Sicherheit bleibt.

Dieser Beitrag gibt eine allgemeine Orientierung für die Praxis in der Hausverwaltung und ersetzt keine Rechtsberatung. Für die Bewertung Ihres konkreten Mietvertrags, Ihrer Zählerstruktur oder einer strittigen Abrechnung wenden Sie sich an eine Rechtsanwältin oder einen Rechtsanwalt für Mietrecht.