Mieterhöhung: Vergleichsmiete, Indexmiete oder Staffelmiete?

Der neue Mietspiegel ist da, und in der Verwaltung kommt die Frage, welche Wohnungen man jetzt anpassen kann. Bevor jemand rechnet, lohnt der Blick in den Mietvertrag. Steht dort eine Staffel oder eine Indexklausel, ist der Mietspiegel für diese Wohnung erst einmal egal. Die drei Wege der Mieterhöhung schließen sich weitgehend gegenseitig aus, und jeder hat eigene Fristen und Grenzen.

Dieser Beitrag geht die Wege der Reihe nach durch: Erhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete, Indexmiete, Staffelmiete und am Ende die Mietpreisbremse bei der Neuvermietung. Modernisierungsumlagen nach § 559 BGB bleiben außen vor, sie bräuchten einen eigenen Artikel. Stand ist der 13.11.2026.

Welcher Weg gilt: zuerst den Vertrag lesen

§ 557 BGB ordnet das Feld. Vermieter und Mieter können eine Erhöhung jederzeit einvernehmlich vereinbaren. Künftige Änderungen lassen sich als Staffelmiete (§ 557a) oder als Indexmiete (§ 557b) festlegen. Im Übrigen kann der Vermieter eine Mieterhöhung nur nach den §§ 558 bis 560 verlangen. In der Akte sieht das so aus:

• Staffelmiete vereinbart: Während der Laufzeit der Staffeln ist eine Erhöhung nach den §§ 558 bis 559b ausgeschlossen (§ 557a Abs. 2 BGB).
• Indexmiete vereinbart: Eine Erhöhung nach § 558 ist ausgeschlossen; eine Modernisierungserhöhung ist nur eingeschränkt möglich (§ 557b Abs. 2 BGB).
• Weder noch: Die Miete steigt nur über die Zustimmung des Mieters zur ortsüblichen Vergleichsmiete (§ 558), über eine Modernisierung (§ 559) oder bei einer Betriebskostenpauschale nach § 560.
• Betriebskosten-Vorauszahlungen sind keine Mieterhöhung. Sie passen Sie nach einer Abrechnung per Erklärung in Textform an (§ 560 Abs. 4 BGB).

Ein Wechsel von einem Modell ins andere geht nur per Vereinbarung mit dem Mieter. Eine Indexklausel nachträglich einseitig einzuführen, sieht das Gesetz nicht vor. Wer ohnehin gerade die Betriebskostenabrechnung erstellen muss, prüft die Vorauszahlungen am besten im selben Zug und die Grundmiete getrennt davon.

Erhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete

Das ist der Normalfall bei älteren Verträgen. Der Vermieter verlangt die Zustimmung des Mieters zu einer höheren Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete. Zwei Sperren gelten dabei gleichzeitig: Die Miete muss zu dem Zeitpunkt, zu dem die Erhöhung eintreten soll, seit 15 Monaten unverändert sein. Und das Verlangen darf frühestens 1 Jahr nach der letzten Erhöhung gestellt werden (§ 558 Abs. 1 BGB). Erhöhungen wegen Modernisierung oder Betriebskosten zählen dabei nicht mit.

Die Vergleichsmiete bildet sich aus den üblichen Mieten für vergleichbaren Wohnraum nach Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage, einschließlich der energetischen Ausstattung. Berücksichtigt werden Mieten, die in den letzten 6 Jahren vereinbart oder geändert wurden (§ 558 Abs. 2 BGB).

Dazu kommt die Kappungsgrenze. Innerhalb von 3 Jahren darf die Miete über diesen Weg um höchstens 20 Prozent steigen. Hat das Land die Gemeinde per Rechtsverordnung als Gebiet mit gefährdeter Wohnungsversorgung bestimmt, sind es 15 Prozent (§ 558 Abs. 3 BGB). Ob Ihre Objekte in so einem Gebiet liegen, steht in der jeweiligen Landesverordnung, die höchstens 5 Jahre gilt. Prüfen Sie das je Objekt und nicht einmal für den ganzen Bestand.

Eine Falle ist die Wohnfläche. Für den Abgleich mit der Vergleichsmiete zählt nach dem BGH allein die tatsächliche Größe der Wohnung, nicht die Angabe im Vertrag (Urteil vom 18.11.2015, VIII ZR 266/14). Ist die Wohnung größer als vereinbart, darf der Vermieter trotzdem nicht über die Kappungsgrenze hinaus erhöhen. Wer vor einer Erhöhung nachmisst, vermeidet beide Probleme. Wie Mieter eine falsche Wohnfläche in der Nebenkostenabrechnung prüfen, erklärt Lumis Energie unter lumis-energie.de/blog/wohnflaeche-falsch-in-der-nebenkostenabrechnung-so-pruefst-du-sie.html.

Das Mieterhöhungsverlangen: Textform und Begründung

Das Verlangen braucht Textform und eine Begründung (§ 558a Abs. 1 BGB). Textform heißt: eine lesbare Erklärung auf einem dauerhaften Datenträger, die den Erklärenden nennt (§ 126b BGB). Eine Unterschrift ist dafür nicht nötig. Zur Begründung nennt das Gesetz vier Mittel:

1. einen Mietspiegel; liegt die verlangte Miete innerhalb der Spanne, reicht das,
2. eine Auskunft aus einer Mietdatenbank,
3. ein begründetes Gutachten eines öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen,
4. die Mieten von 3 vergleichbaren Wohnungen.

Gibt es einen qualifizierten Mietspiegel mit Angaben für die Wohnung, müssen Sie diese Angaben im Schreiben mitteilen, auch wenn Sie sich auf etwas anderes stützen (§ 558a Abs. 3 BGB). Gemeinden mit mehr als 50.000 Einwohnern müssen einen Mietspiegel erstellen (§ 558c Abs. 4 BGB). Ein qualifizierter Mietspiegel ist nach 2 Jahren der Marktentwicklung anzupassen und nach 4 Jahren neu zu erstellen (§ 558d Abs. 2 BGB). Fehlt ein aktueller Mietspiegel, darf auch ein veralteter oder einer aus einer vergleichbaren Gemeinde verwendet werden (§ 558a Abs. 4 BGB).

Fristen nach dem Zugang

Ab Zugang des Schreibens läuft die Uhr. Der Mieter hat bis zum Ablauf des zweiten Kalendermonats nach Zugang Zeit für seine Zustimmung. Stimmt er zu, schuldet er die neue Miete ab Beginn des dritten Kalendermonats (§ 558b Abs. 1 BGB). Stimmt er nicht zu, kann der Vermieter auf Zustimmung klagen, und zwar innerhalb von 3 weiteren Monaten (§ 558b Abs. 2 BGB). War das Verlangen formal fehlerhaft, kann es im Prozess nachgeholt werden; der Mieter bekommt dann aber erneut seine Zustimmungsfrist.

Die Zustimmung braucht keine bestimmte Form. Nach dem BGH kann der Mieter auch durch Zahlung zustimmen; im entschiedenen Fall hatte die Mieterin die erhöhte Miete dreimal vorbehaltlos gezahlt (Beschluss vom 30.01.2018, VIII ZB 74/16). Ein Anspruch auf eine schriftliche Zustimmung besteht nicht. Zahlt der Mieter unter Vorbehalt, ist das keine Zustimmung.

Zwei Folgen sollten Sie im Blick haben. Der Mieter darf nach einem Verlangen nach § 558 bis zum Ablauf des zweiten Monats nach Zugang außerordentlich kündigen, zum Ablauf des übernächsten Monats; dann tritt die Erhöhung nicht ein (§ 561 BGB). Und wird er rechtskräftig zur Zahlung der erhöhten Miete verurteilt, darf der Vermieter wegen Zahlungsverzugs erst 2 Monate nach Rechtskraft kündigen, es sei denn, schon die bisherige Miete trägt eine fristlose Kündigung (§ 569 Abs. 3 Nr. 3 BGB). Wie Sie einen Mietrückstand sonst Schritt für Schritt bearbeiten, steht im Ratgeber zur Mahnung bis zur Kündigung.

Indexmiete: Erhöhung per Erklärung, ohne Zustimmung

Bei der Indexmiete folgt die Miete dem Preisindex für die Lebenshaltung aller privaten Haushalte in Deutschland, den das Statistische Bundesamt ermittelt, also dem Verbraucherpreisindex. Die Vereinbarung muss schriftlich getroffen werden (§ 557b Abs. 1 BGB). Eine Zustimmung des Mieters zur einzelnen Anpassung braucht es nicht. Das ist der Vorteil gegenüber dem Weg über die Vergleichsmiete. Der Nachteil: Die Miete hängt am Index und nicht am Markt, und ein Index kann auch sinken.

Für jede Anpassung gelten feste Regeln (§ 557b Abs. 2 und 3 BGB):

• Die Miete muss jeweils mindestens 1 Jahr unverändert bleiben; Erhöhungen nach den §§ 559 bis 560 zählen dabei nicht mit.
• Die Änderung wird durch Erklärung in Textform geltend gemacht.
• In der Erklärung stehen die eingetretene Änderung des Index und die neue Miete oder der Erhöhungsbetrag in Euro.
• Die neue Miete ist ab Beginn des übernächsten Monats nach Zugang zu zahlen.
• Eine Modernisierungserhöhung geht nur, wenn der Vermieter bauliche Maßnahmen aus Gründen durchgeführt hat, die er nicht zu vertreten hat; eine Ausnahme gilt für Maßnahmen nach § 555b Nr. 1a.

Die Mietpreisbremse gilt bei der Indexmiete nur für die Ausgangsmiete (§ 557b Abs. 4 BGB). Die späteren Anpassungen begrenzt sie nicht, und eine Kappungsgrenze für Indexmieten gibt es im geltenden Recht nicht.

Geplant: Kappung der Indexmiete in angespannten Märkten

Das soll sich ändern. Der Regierungsentwurf zum Mietrecht (Bundestags-Drucksache 21/6807 vom 01.07.2026) sieht einen neuen § 557b Abs. 4 BGB vor: Steigt der Index innerhalb eines Jahres um mehr als 3 Prozent, bleibt die Hälfte des darüber liegenden Teils unberücksichtigt. Bei 5 Prozent Inflation wären also 4 Prozent Erhöhung möglich. Gelten soll das nur in Gebieten, die das Land per Rechtsverordnung bestimmt, für höchstens 5 Jahre. Nach der Übergangsregel soll die Grenze auch für bestehende Indexmietverträge gelten, maßgeblich ist der Zugang der Änderungserklärung.

Beschlossen ist das nicht. Der Bundestag hat den Entwurf am 09.07.2026 in erster Lesung beraten, danach lag er im Rechtsausschuss. Der Referentenentwurf vom Februar 2026 hatte noch eine feste Grenze von 3,5 Prozent im Jahr vorgesehen, die im Regierungsentwurf nicht mehr steht. Bis ein Gesetz verkündet ist und Ihr Land eine Verordnung erlassen hat, gilt § 557b in der heutigen Fassung.

Staffelmiete: feste Beträge, wenig Spielraum

Bei der Staffelmiete stehen die künftigen Erhöhungen schon im Vertrag. Die Vereinbarung muss schriftlich sein und die jeweilige Miete oder den Erhöhungsbetrag in Euro ausweisen; Prozentangaben genügen nicht (§ 557a Abs. 1 BGB). Jede Staffel muss mindestens 1 Jahr unverändert bleiben. Während der Laufzeit ist eine Erhöhung nach den §§ 558 bis 559b ausgeschlossen, auch eine Modernisierung lässt sich dann nicht umlegen.

Das Kündigungsrecht des Mieters kann bei einer Staffelmiete für höchstens 4 Jahre ab Abschluss der Vereinbarung ausgeschlossen werden (§ 557a Abs. 3 BGB). In Gebieten mit Mietpreisbremse wird jede einzelne Staffel an der Grenze gemessen, und zwar zu dem Zeitpunkt, zu dem ihre erste Miete fällig wird. Eine wirksam erreichte Miethöhe aus einer früheren Staffel bleibt erhalten (§ 557a Abs. 4 BGB). Liegt eine Staffel über der zulässigen Grenze, schuldet der Mieter für diese Staffel nur den zulässigen Betrag. Der Vertrag selbst fällt dadurch nicht weg. Zu viel gezahlte Miete kann er allerdings erst zurückverlangen, wenn er den Verstoß gerügt hat (§ 556g Abs. 2 BGB).

Mietpreisbremse bei der Neuvermietung

Wird eine Wohnung in einem Gebiet mit angespanntem Wohnungsmarkt neu vermietet, darf die Miete zu Beginn höchstens 10 Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen (§ 556d Abs. 1 BGB). Welche Gebiete das sind, legen die Länder per Verordnung fest; diese Verordnungen müssen spätestens mit Ablauf des 31.12.2029 außer Kraft treten. Es gibt Ausnahmen:

• Die Vormiete war höher: Dann darf bis zur Höhe der Vormiete vermietet werden; Erhöhungen im letzten Jahr vor dem Auszug zählen nicht mit (§ 556e Abs. 1 BGB).
• Die Wohnung wurde nach dem 01.10.2014 erstmals genutzt und vermietet (§ 556f BGB).
• Es ist die erste Vermietung nach umfassender Modernisierung (§ 556f BGB).

Wer sich auf eine dieser Ausnahmen stützt, muss den Mieter vor Vertragsschluss unaufgefordert und in Textform darüber informieren (§ 556g Abs. 1a BGB). Fehlt die Auskunft, kann sich der Vermieter nicht auf die Ausnahme berufen. Legen Sie die Auskunft deshalb mit dem Mietvertrag in die Akte.

Ablauf für jede Erhöhung

1. Mietvertrag prüfen: Staffel, Indexklausel oder keine Vereinbarung.
2. Datum und Art der letzten Erhöhung feststellen, Modernisierung und Betriebskosten getrennt halten.
3. Bei Vergleichsmiete: Wohnfläche prüfen, Mietspiegel oder anderes Begründungsmittel wählen, Kappungsgrenze aus der Miete vor 3 Jahren rechnen und Landesverordnung prüfen.
4. Bei Indexmiete: Jahressperre prüfen, Indexstand bei der letzten Anpassung und heute ablesen, Erhöhung in Euro angeben.
5. Schreiben in Textform erstellen, bei qualifiziertem Mietspiegel dessen Werte mitteilen.
6. Zugang dokumentieren und daraus Zustimmungsfrist, Wirksamkeit und Klagefrist berechnen.
7. Neue Sollmiete zum Stichtag hinterlegen, damit der Mieteingang gegen den richtigen Betrag läuft.

Dieser Beitrag gibt eine allgemeine Orientierung für die Praxis der Mietverwaltung und ersetzt keine Rechtsberatung. Mietverträge, Landesverordnungen und die Rechtsprechung im Einzelfall können zu abweichenden Ergebnissen führen. Quellen: Bürgerliches Gesetzbuch (§§ 126b, 556d bis 556g, 557 bis 558e, 560, 561, 569) in der am 13.11.2026 abgerufenen Fassung, BGH-Urteil vom 18.11.2015 (VIII ZR 266/14), BGH-Beschluss vom 30.01.2018 (VIII ZB 74/16) sowie der Gesetzentwurf der Bundesregierung, Bundestags-Drucksache 21/6807 vom 01.07.2026.