Mietrückstand: Von der ersten Mahnung bis zur Kündigung

Der Kontoauszug vom 10. des Monats zeigt es: Bei Wohnung 3 fehlt die Miete, zum 2. Mal in Folge. Jetzt beginnt ein Vorgang mit festen Grenzen. Wer zu früh kündigt, verliert vor Gericht. Wer zu lange wartet, sitzt auf einem Rückstand, den der Mieter nicht mehr bezahlen kann.

Dieser Artikel führt Sie in der Reihenfolge durch den Fall, in der er in der Akte steht: Verzug, Prüfung, Mahnung, Kündigung, Schonfrist, Durchsetzung. Die Beträge sind Beispiele.

Wann der Mieter in Verzug ist

Die Miete ist zu Beginn des Monats fällig, spätestens bis zum 3. Werktag (§ 556b Abs. 1 BGB). Weil der Termin damit nach dem Kalender feststeht, braucht es für den Verzug keine Mahnung (§ 286 Abs. 2 Nr. 1 BGB). Bezahlt der Mieter nicht rechtzeitig, ist er ab dem Folgetag in Verzug, sofern er den Rückstand zu vertreten hat (§ 286 Abs. 4 BGB).

Ab Verzugseintritt können Sie Zinsen verlangen. Bei Wohnraummietern sind das 5 Prozentpunkte über dem Basiszinssatz (§ 288 Abs. 1 BGB), der höhere Satz von 9 Prozentpunkten und die 40-Euro-Pauschale gelten nur, wenn kein Verbraucher beteiligt ist.

Vor der Mahnung: den Grund prüfen

Ein fehlender Betrag ist noch kein Rückstand. Prüfen Sie zuerst, ob die Zahlung falsch zugeordnet wurde, ob eine Lastschrift zurückgekommen ist oder ob der Mieter mindert. Hat die Wohnung einen Mangel, ist die Miete kraft Gesetzes herabgesetzt (§ 536 Abs. 1 BGB). Ein Teilbetrag kann also genau die geschuldete Miete sein.

Das Risiko einer Fehleinschätzung trägt allerdings der Mieter: Mindert er zu Unrecht und hätte das bei üblicher Sorgfalt erkennen können, gerät er trotzdem in Verzug (BGH, 11.07.2012, VIII ZR 138/11). Halten Sie das Ergebnis Ihrer Prüfung mit Datum fest. Es trägt später die Begründung.

Die Mahnung: rechtlich entbehrlich, praktisch wichtig

Gesetzlich müssen Sie nicht mahnen. Sie sollten es trotzdem tun, denn eine frühe Nachricht klärt viele Fälle, bevor sie teuer werden: ein geändertes Konto, ein verspätetes Gehalt, eine ausstehende Leistung vom Amt. Bewährt hat sich dieser Ablauf:

1. Zahlungserinnerung kurz nach Feststellung des Rückstands, freundlich und mit dem offenen Betrag.
2. 1. Mahnung nach etwa 2 Wochen mit Aufstellung je Monat, Zahlungsfrist und Bankverbindung.
3. 2. Mahnung mit Hinweis auf die mögliche Kündigung, sobald sich ein Rückstand aus 2 Terminen abzeichnet.
4. Gespräch oder Ratenvereinbarung schriftlich festhalten, sobald der Mieter sich meldet.

Vereinbaren Sie Raten, regeln Sie ausdrücklich, was bei Ausbleiben einer Rate gilt und dass Sie sich die Kündigung vorbehalten. Sonst streiten Sie später darüber, ob die Forderung gestundet war.

Wann fristlos gekündigt werden darf

§ 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB kennt 2 Fälle. Fall a: Der Mieter ist für 2 aufeinanderfolgende Termine mit der Miete oder einem nicht unerheblichen Teil in Verzug. Bei Wohnraum ist der Teil nur dann nicht unerheblich, wenn er 1 Monatsmiete übersteigt (§ 569 Abs. 3 Nr. 1 BGB). Fall b: Über mehr als 2 Termine hinweg ist ein Rückstand aufgelaufen, der 2 Monatsmieten erreicht.

Eine Frist oder Abmahnung ist in beiden Fällen nicht erforderlich (§ 543 Abs. 3 Satz 2 Nr. 3 BGB). Die Kündigung ist aber ausgeschlossen, wenn der Rückstand vor ihrem Zugang ausgeglichen wird (§ 543 Abs. 2 Satz 2 BGB). Sie muss schriftlich erfolgen (§ 568 Abs. 1 BGB) und den Kündigungsgrund nennen (§ 569 Abs. 4 BGB). Am besten legen Sie eine Aufstellung der offenen Monate bei.

Schonfrist: Was die Nachzahlung bewirkt und was nicht

Die fristlose Kündigung wird unwirksam, wenn der Rückstand spätestens 2 Monate nach Zustellung der Räumungsklage vollständig ausgeglichen ist oder sich eine öffentliche Stelle dazu verpflichtet (§ 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB). Das geht nur einmal innerhalb von 2 Jahren.

Auf die ordentliche Kündigung wirkt das nicht. Der BGH hat das am 30.09.2026 erneut bestätigt (VIII ZR 21/26): Die Nachzahlung heilt nur die fristlose Kündigung, eine ordentliche Kündigung nach § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB wegen desselben Rückstands bleibt bestehen. In der Praxis wird deshalb fristlos und hilfsweise ordentlich gekündigt, mit den üblichen Fristen des § 573c BGB.

Hier kann sich etwas ändern: Der Regierungsentwurf zum Mietrecht vom 01.05.2026 will die Schonfrist auch auf ordentliche Kündigungen wegen Zahlungsverzugs erstrecken. Der BGH hat dazu klargestellt, dass ein Entwurf noch kein geltendes Recht ist. Prüfen Sie vor einer Kündigung den aktuellen Stand.

Forderung durchsetzen und Verjährung im Blick behalten

Kündigung und Geldforderung sind 2 getrennte Wege. Die Räumung erreichen Sie nur mit einem Titel über die Räumungsklage, eigenmächtig dürfen Sie nichts unternehmen. Für den Betrag genügt oft das gerichtliche Mahnverfahren.

Mietforderungen verjähren in 3 Jahren, gerechnet ab dem Ende des Jahres ihrer Entstehung (§§ 195, 199 Abs. 1 BGB). Offene Mieten aus 2023 verjähren also mit Ablauf des 31.12.2026. Eine einfache Mahnung hält das nicht auf, die Zustellung eines Mahnbescheids oder eine Klage schon (§ 204 Abs. 1 BGB). Wer jetzt im November seine offenen Posten durchgeht, hat noch Zeit.

Checkliste für jeden Rückstand

• Zahlungseingang geprüft, Zuordnung und Rücklastschriften ausgeschlossen.
• Mängelanzeigen und Vorgänge zur Wohnung gesichtet, Ergebnis mit Datum festgehalten.
• Rückstand je Monat aufgelistet, Verzugsbeginn notiert.
• Erinnerung und Mahnungen dokumentiert, Absprachen schriftlich.
• Am Tag der Kündigung Kontostand erneut geprüft.
• Kündigung schriftlich, mit Begründung, fristlos und hilfsweise ordentlich, Zugang nachweisbar.
• Verjährungsende je Forderung im Kalender.

Dieser Beitrag gibt eine allgemeine Orientierung für die Praxis der Mietverwaltung und ersetzt keine Rechtsberatung. Mietverträge, Sonderfälle und die Rechtsprechung im Einzelfall können zu abweichenden Ergebnissen führen; lassen Sie eine Kündigung im Zweifel anwaltlich prüfen. Quellen: Bürgerliches Gesetzbuch in der am 09.11.2026 abgerufenen Fassung, BGH-Urteile vom 11.07.2012 (VIII ZR 138/11) und vom 30.09.2026 (VIII ZR 21/26, berichtet in beck-aktuell vom 09.10.2026).